Secteur de l’habitat et le droit au logement

La question du logement au Maroc renvoie d’une part au parc existant, à ses caractéristiques et aux formes de son occupation et, d’autre part, à la production du logement selon ses modes, ses formes et ses acteurs.

Le secteur a enregistré un dynamisme remarquable au cours de la période 2003-2007, qui s’est traduit notamment par l’accélération du rythme de production des logements autorisés, passant de 81 670 unités en 2000 à 110 810 en 2006.

En dépit des performances enregistrées par le secteur, le déficit en logements reste important. Le nombre de ménages constitués chaque année est de l’ordre de 120 000, alors que le déficit existant est estimé à quelques 600.000 unités, dû essentiellement aux passifs non résorbés des composantes suivantes : le renouvellement du parc, la décohabitation des ménages et la résorption de l’habitat insalubre.

Sur le plan législatif, le secteur est encadré par plusieurs textes juridiques dont la filiation remonte à la période du protectorat. Depuis, un effort a été consenti à ce niveau pour adapter les textes à l’évolution de la société, mais le corpus introduit au départ n’a pas toujours connu les modifications nécessaires pour suivre la rapidité des mutations. Dans de nombreux cas, on relève un décalage entre les textes et la réalité ou du moins une difficulté des textes à encadrer les transformations enregistrées dans le secteur de l’urbanisme et de l’habitat. C’est le cas en particulier des textes relatifs à l’urbanisme, aux lotissements et au foncier.

En matière de politique publique, Les interventions publiques ont pris des formes différentes dans le contenu et les moyens, y compris dans le rythme de mobilisation des ressources publiques.

Cela dit, en dépit des efforts entrepris et des performances en constante amélioration dans la conduite et dans la maîtrise des opérations, des écarts importants subsistent dans la mise en œuvre de ces programmes entre les régions et les villes. Leur impact s’apparente davantage à des actions de réparation qu’à des politiques de développement.

L’analyse de ce secteur du logement selon une grille qui conjugue Objectifs du Millénaire et les droits énoncés dans le Pacte International relatif aux DESC, met en évidence des avancées, des insuffisances et des contraintes qui entravent l’accès de tous à un logement adéquat. Cette analyse a porté sur quatre concepts: l’accessibilité, la gouvernance, le contexte législatif et le suivi-évaluation.

L’ACCES AU LOGEMENT

• En matière d’accès à un logement convenable pour les populations à faibles revenus un effort incontestable est enregistré, mais des retards et des écarts entre les régions, les milieux, les quartiers, etc. persistent.

• Des insuffisances notoires sont relevées, notamment pour le milieu rural et les périphéries des grandes villes. L’amélioration globale des conditions d’occupation du parc logement dissimule des écarts entre les milieux urbain et rural et entre les régions.

• Des ressources financières accrues ont été mobilisées pour le secteur du logement, mais leur affectation indique une inégale répartition entre milieu urbain et rural et selon les régions.

• Au cours de la dernière décennie, on a assisté à une accélération du rythme de production des logements réglementaires, mais aussi à une persistance de l’habitat non réglementaire et des autres formes d’habitat insalubre qui concernent avant tout les populations à faible revenu.

• L’accès à un logement décent pour des ménages à bas revenu reste un objectif à poursuivre, globalement et spécifiquement sur certains territoires, pour réduire les disparités importantes en matière d’accès au logement selon les régions, les milieux urbain et rural et souvent les quartiers d’une même ville.

• Des progrès sont certes enregistrés et les différents dispositifs mis en place permettent de constater une progression dans l’accès au logement, avec comme objectif à terme un logement adéquat pour tous, en particulier les groupes à bas revenu.

• Mais l’ampleur du déficit cumulé en la matière, la progression des besoins et la difficulté du ciblage de ces mêmes groupes à bas revenu par les programmes publics rendent difficile la réalisation de cet objectif.

LA GOUVERNANCE

Dans le secteur du logement l’action de l’Etat prend plusieurs formes : mobilisation de terrains publics ; affectation de ressources financières et de moyens techniques et opérationnels qui contribuent à l’amélioration de la production du logement et de son accès pour le plus grand nombre à travers des programmes spécifiques en direction des ménages à faible revenu. Mais le secteur reste confronté à des dysfonctionnements multiples qui limitent l’impact des interventions publiques, parmi lesquels :

- Ecarts importants entre les régions malgré l’importance des réalisations en nombre d’unités (lots, logements). Casablanca, par exemple, est en retard dans les réalisations du PVSB, et ce malgré le poids de l’insalubrité de l’habitat dans cette ville.

- Eloignement des sites de recasement par rapport aux zones d’activités et des services malgré une mobilisation du foncier public pour les opérations d’habitat, ce qui pose des problèmes d’intégration faute de moyens de déplacement efficaces et laisse de coté la question du renouvellement de la réserve foncière publique pour répondre aux besoins futurs en logements ;

- Excessive concentration des moyens aux mains d’un seul opérateur public, au détriment des spécificités locales et de la diversité des approches malgré un renforcement de la maîtrise d’ouvrage publique ;

- Importance des réalisations sur le plan quantitatif mais peu d’avancées enregistrées en termes de qualité urbanistique et architecturale et en termes d’adaptation par rapport aux conditions environnementales et aux pratiques culturelles des habitants ;
- La question du logement est traitée de manière sectorielle et reste insuffisamment intégrée dans une vision globale du développement territorial. La mise en œuvre des programmes d’habitat requiert une coordination interministérielle au niveau central et une concertation au niveau local pour la conduite des opérations.

LE CONTEXTE JURIDIQUE

• Le droit au logement n’est pas explicitement évoqué dans les textes juridiques marocains, mais le pays dispose de textes législatifs et réglementaires qui organisent et encadrent le secteur du logement. Globalement, ce corpus juridique est en constante adaptation, mais avec un rythme d’approbation des lois très lent et des difficultés dans l’application. C’est, entre autres, le cas du code de l’urbanisme, de l’urbanisme opérationnel et des rapports entre propriétaires et locataires.

• Sur un autre registre, on observe un assouplissement des procédures d’autorisation de lotir et de construire et des dérogations par rapport aux documents d’urbanisme pour promouvoir l’investissement notamment dans l’habitat social, mais cet assouplissement insuffisamment encadré, du point de vue réglementaire conduit à des dysfonctionnements importants, par rapport à la planification urbaine et à la cohérence du développement urbain.

• Enfin, il faut souligner l’absence de textes prenant en considération les besoins spécifiques en logements pour certaines catégories sociales (personnes âgées, handicapées).

LE SUIVI- EVALUATION

Le secteur du logement fait l’objet d’un suivi régulier, assuré au niveau central, qui s’appuie sur les données locales des inspections régionales de l’habitat et des observatoires dédiés au secteur de l’habitat. Cependant, ce suivi est souvent réduit aux aspects physiques et quantitatifs des programmes et ne traite des volets socioéconomiques et d’intégration urbaine, qu’en termes d’obstacles opérationnels à la conduite de projets.

Par ailleurs, il faut souligner l’absence de dispositif d’évaluation permanent pour accompagner la mise en œuvre des programmes. Les études d’évaluations peu nombreuses et ponctuelles, souvent réalisées dans le cadre de partenariat avec les bailleurs de fonds, conduisent à des résultats qui ne sont pas suffisamment capitalisés par les acteurs concernés.